В этой статье мы, Совет дома, ретроспективно оценим текущую управляющую компанию и предложим вариант дальнейшего развития дома на наш взгляд.
Предпосылки:
УК начало
Итак, УК «Стройтек — Ваш дом», она же УК «Набережная» является УК от застройщика и была выбрана с нарушениями:
- Не соблюдены требования ЖК в части проведения собрания, уведомления о проведении ОСС должны были быть разосланы всем собственникам почтой, либо лично. По факту люди подписывали реестр уведомлений и бюллетени при приемке квартир.
- Как следствие не проводилась очная часть собрания, не было обсуждения договора и много чего еще не было.
- Протокол также составлен с нарушениями: неверные объемы, ошибочные решения прописаны и все в этом духе.
Собрание, к сожалению, в установленные законом сроки оспорено не было и собственники в первую очередь получили крайне дискриминационный договор управления.
УК и выборы Совета дома
Здесь можно констатировать только одно, УК изначально никаким образом не была заинтересована в создании Совета дома, выразилось это в том, что мало того они не проводили работу с собственниками, не инициировали ОСС, но и не обращались в органы власти за помощью в соответствии с законом.
Оба собрания проводились по сути исключительно силами собственников, в первом собрании УК только напечатало бюллетени, но на этом их помощь и закончилась; ни обещанных обходов, ни рассылки собственникам, ни даже обзвонов крайне скудному количеству собственников нежилых помещений. Во втором собрании, где и был выбран Совет дома, они уже вообще никак не участвовали.
УК и интересы собственников дома
Здесь все предельно просто, УК в спорах с собственниками отстаивает чужие интересы:
- По гарантийным обязательствам, пытаются сделать это за счет жителей (привода ворот в паркинг, история со счетчиками, где собственникам рекомендовалось сделать замену за свой счет, потому что гарантия истекла (нет), входные группы с их непрекращающимися проблемами и так далее).
- По использованию общего имущества это про арендаторов нежилых помещений первого этажа, которые незаконно используют ОИ (внешние блоки кондиционеров в подвале (суд мы выиграли, теперь ждем когда снимут), вывески, несоответствие использования помещения СанПинам)
УК и деньги
Новый дом для УК это в первую очередь источник денег, т. к. все свежее и работы особо нет, однако вся экономика УК направлена на выкачивание денег из дома.
Система оплаты между собственником и УК является авансовой и деньги УК может принять в доход только после подтверждения расходов в виде актов принятых работ и услуг, но вместо этого УК вообще не заморачивалась за акты до 24 года, пока ГЖИ не отработало наше заявление, но при этом акт они составили за весь год, на 6 с лишним миллионов и подписали его у случайного собственника. Акт по сути своей не соответствовал приказу 761 Минстроя, но это не смутило ни УК ни наше ГЖИ.
Желая разобраться, мы ездили в УК для ознакомления с экономикой дома, в результате нам показали, что все работы закрываются под «ноль» ИПшками с завышенными расценками и отсутствием конкретных работ (по обслуживанию установок э/э акт между УК и ИП содержал ровно 1 строчку «техобслуживание установок» и стоимость под 50 тысяч за 1 месяц). При этом штат техперсонала у УК вполне себе есть и на вопрос, чем у них тогда ИПшки занимаются нам толком не ответили. Расчета экономики дома в работах у них нет, а под экономикой они понимают бухгалтерский учет.
Поэтому каждый год УК показывает нам около нулевые остатки и это не «экономия подрядчика», а просто необоснованное присваивание денежных средств.
Также УК категорически отказывается делать полноценный перечень, как того требует 416 постановление правительства и ограничивается копией таблички из 290 постановления (минимальный перечень), к которому приписаны числа от балды. Как следствие мы понимаем, что они в дальнейшем продолжат также осваивать денежные средства дома максимально неэффективным образом. ГЖИ в данном вопросе ведет себя не сильно адекватно и помощи от них ждать не стоит.
Варианты разрешения:
Изменение договора с текущей УК
В конце прошлого года мы обратились в УК с просьбой сформировать перечень работ и сделать адекватную калькуляцию тарифа, а именно это и есть основа договора по сути. УК скинули копию 290 постановления с рандомными числами, которые сходятся в размер ставки. По этой калькуляции нет возможности составлять акты приемки, на вопрос будут ли другие расчеты был получен отрицательный ответ.
Поэтому данное развитие событий мы считаем исключительно затягиванием процесса на дополнительное время для УК, а им нужно продержаться как минимум до 27 года пока действует гарантия.
Смена УК
Здесь консолидированное мнение Совета МКД состоит в том, что скорее всего это будет шило на мыло. Но если у кого-то из собственников будут адекватные предложения мы готовы рассмотреть предложения от других УК в виде тарифа и договора управления для ознакомления. Здесь, лично от меня, просьба не предлагать УК «Столица», я с ними судился и товарищи крайне непорядочные.
Создание ТСЖ
Этот вариант в данный момент и поддерживает Совет дома, по следующим причинам:
- Есть человек, собственно председатель Совета, который готов стать председателем.
- Несмотря на то, что люди продолжат платить те же деньги как минимум первый год работы ТСЖ, на остатке у дома гарантировано начнут появляться денежные средства не в следовых количествах. В дальнейшем ставка будет ежегодно утверждаться в силу законодательства и эффективность использования денег будет существенно выше.
- ТСЖ сможет провести адекватную работу в отношении гарантийных работ с застройщиком в отношении общего имущества.
- В этом-следующем году наш дом должен войти в программу капитального ремонта, а учитывая сильный рост ставок на капремонт, а также проблемы с Региональным фондом и программой капитального ремонта в принципе, ТСЖ как собственник специального счета это большое благо для дома.
Теперь давайте разберем несколько распространенных доводов против ТСЖ:
- Председатель все украдет.
В данный момент УК уже по отчетам показывает, что тратит почти все что получает, без приемки работ и в отсутствии правильно оформленных актов выполненных работ, возможности оспорить толком нет, только жаловаться.
Председателя контролирует правление, ревизионная комиссия и члены ТСЖ на ежегодном собрании. - Мы не справимся по причине отсутствия нужного опыта.
Первый год на работы по инженерным сетям и бухгалтерии будут взяты подрядные организации с опытом, чтобы в рабочем режиме войти в нюансы. - Председателю надоест, и он все бросит
Даже если такое случится, никто не мешает в дальнейшем ТСЖ даже нанять другую УК.
Что делать?
В данный момент у нас идет подготовительная стадия и одна из основных составляющих это узнать сколько собственников хочет создать ТСЖ и стать его членом, т.к. согласно 36 статьи ЖК РФ протокол ОСС где выносится вопрос о создании ТСЖ должны подписать все собственники, которые проголосовали За.
Поэтому мы создаем параллельный чат «ТСЖ Современник 5» в Telegram, где в дальнейшем будет общение только собственников членов ТСЖ, куда будут приглашаться все собственники, которые напишут в личку председателю Совета МКД в Telegram или на почту antonov@bluhera40.ru следующую информацию:
- Согласие на участие в создании ТСЖ и подтвердить, что могут подписать протокол в городе Екатеринбурге. Это автоматически сделает вас членом ТСЖ при регистрации;
- Выписку о регистрации прав второй раздел, где указаны собственники, можно фото, но лучше выписку, которая получается через Госуслуги;
- Номер телефона;
- Желаемую роль в ТСЖ: простой член/правление/ревизионная комиссия.
Данная информация нужна еще по той причине, что статьей 138 ЖК РФ на ТСЖ возложена обязанность вести реестр членов ТСЖ и предоставлять его в ГЖИ.
Если вы не хотите быть членом ТСЖ, это ваше право и никак не скажется на услугах, которые вы получите в рамках содержания жилья, но при этом у вас не будет возможности участвовать в собраниях ТСЖ, где в частности будет приниматься ставка за содержание.
Поэтому наш первый шаг, оценить готовность дома к созданию ТСЖ по проценту собственников, вступивших в чат ТСЖ, в этом же чате мы будем обсуждать устав, предварительные сметы и прочие вопросы, чтобы к фактическому голосованию у нас уже все спорные моменты были обсуждены.
