День добрый, данное сообщение адресовано собственникам Современника 6 (Блюхера, 40А). Так уж получилось, что мне довелось ознакомится с протоколом №2 от 05.05.2025 (файл расположен в конце текста) и прочитав его я ужаснулся, а учитывая свой уже почти полуторагодовалый опыт взаимодействия со Стройтэком и суда с ними у меня есть, что сказать.
Текущим законодательством, вполне конкретно обозначен механизм допуска тех или иных управляющих компаний (далее УК) к управлению домом, для начала застройщик заключает, после сдачи дома в эксплуатацию, временно договор с УК по своему выбору, после чего должно быть проведено полноценное собрание согласно требованиям Жилищного кодекса (далее ЖК), на котором уже собственники должны принять решение о выборе УК, а также по ряду других вопросов которые будут включены в повестку.
На деле почти все застройщики сначала заключают договор с подконтрольной УК, а потом просто при приемке квартир просят собственников расписаться еще «в паре документов», чем на самом деле грубо нарушают ЖК и права собственников, потому что законодательство требует следующих вещей:
- Уведомление собственников не менее чем за 10 дней до даты проведения ОЧНОЙ части собрания, которая по сути является началом собрания, под роспись лично либо заказными письмами.
- Обязательная очная часть собрания, где озвучиваются вопросы повестки.
- Помимо прочего, если принимается решение о тарифе, то необходимо прикладывать КОНКРЕТНЫЙ перечень работ и услуг, а не ссылаться на 290 постановление, а также экономическое обоснование и расчет тарифа за 30 дней до проведения собрания на котором утверждается тариф.
- Также важной частью собрания является утверждение договора управления, с которым никто толком ознакомлен не был не говоря уже о согласовании текста.
По факту УК пользуясь незнанием собственников, манипулируя ими, собирало решения/подписи под своей повесткой, которая полностью негативна для собственников. К счастью, у тех, кто не подписался под этим собранием есть возможность его оспорить в суде в течении полугода, чем я и советую заняться, т.к. это решит множество проблем в будущем.
Что это за проблемы можно понять, разобрав повестку собрания:
1) Первое и самое важное это договор управления, основной документ, который определяет взаимоотношения УК с собственниками, его текст никто не согласовывал и он составлен исключительно в пользу УК (вопрос 4):
— Отсутствие прописанного механизма подписания актов выполненных работ, вот совсем, что на практике означает, что УК может составлять эти акты хоть за год и с каким угодно содержанием. А акты выполненных работ — это основной документ, по которому УК переводит денежные средства собственников из авансовых в свою собственность. Также на основании данных актов УК должна формировать отчеты по году, но судя по форме отчета, который предлагает УК, правильно составлять акты она и не планирует. В договоре обязательно нужно прописывать периодичность подписания актов, минимально это месяц, а также требовать корректный перечень работ, который позволит эти акты формировать. Также в договоре НУЖНО прописать обязанность подписывать данные акты у председателя Совета дома.
— Автоматическая индексация цены за содержание и ремонт согласно муниципальному тарифу и вместе с тем ОБЯЗАННОСТЬ собственников ежегодно и самостоятельно устанавливать тариф на основе предложений УК. Этим пунктом УК считает, что автоматически сбрасывает с себя обязанность обоснования тарифа и формирования перечня, но на самом деле это не так. Но для собственников это в любом случае проблема, так как излишне уплаченные средства вернуть крайне непросто, а без смены управления и вовсе невозможно. Автоматическую индексацию из договора нужно также убрать, чтобы УК устанавливала тариф тем способом, который указан в законах и постановлениях.
— Ну и далее по мелочи требовать, чтобы было нормально прописано общедомовое имущество, с указанием конкретной номенклатуры и количества, особенно это касается крупных и дорогих узлов, вообще убрать из договора то, что не относится напрямую к дому и его характеристикам
И наконец элементарно согласовать текст договора с собственниками.
2) Следующая важная проблема это опять же перечень и цена договора (вопрос 5).
Во-первых не совсем понятно почему УК переврало название и вместо Содержание и текущий ремонт в бюллетенях указало Содержание и техническое обслуживание, спишем это на волнение, хотя оговорка крайне занятная, они хотят исключить текущий ремонт из тарифа?
Во-вторых, как уже говорилось выше УК ОБЯЗАНА предоставить ПЕРЕЧЕНЬ работ и услуг с расчетом по объему, периодичности и цене, а не ссылаться на «минимальный перечень» по 290 постановлению РФ, который если вы почитаете совершенно не предназначен для договорных отношений, т.к. не позволяет подписывать адекватные акты. Более того, данный протокол, вообще был взят с левого дома по какой-то Софье Перовской судя по тексту протокола, вот до такой степени они безразличны.
Ну и, в-третьих, 20% за услуги по управлению. Для начала цена в договоре должна быть твердой, а значит рубли и копейки. И что конкретно за услуги? Ведь если есть услуги, значит должны быть и акты выполненных услуг, не говоря уже о том, что сам размер 20% выглядит, мягко говоря, завышенным, учитывая, что все на подрядах и за все уже заплачено, УК даже не сама квитанции формирует. И опять же этот процент никто не согласовывал и не обсуждал.
Это были основные моменты, которые определяют взаимоотношения с УК и уже они сами по себе являются веским доводом для оспаривания собрания и согласования с собственниками, но Стройтэк идет дальше и начинаются совсем уж волшебные вещи.
3) Служба мониторинга (вопрос № 10)
Что вообще входит в данную услугу, за которую УК просит 140 тысяч в месяц? Это консьерж или это удаленный сервис? Или это любимое ЧОО «Изюбр»? Также нет ни условий для собственников, ни согласованных должностных инструкций, то есть собственники, фактически оплачивая услугу, не знают, что именно получают за эти деньги.
4) Обслуживание систем домофонии, видеонаблюдения, телеметрии (11, 12, 13, 14 Вопросы)
Собственников сразу обманывают, т.к. в формулировке указано «Установка и обслуживание». Значит ли это, что проектом дома не предусмотрена была домофония и видеонаблюдение? А если была, то УК приступая к управлению домом, в рамках того же минимального перечня, на который постоянно ссылается, ОБЯЗАНА обслуживать данные системы в рамках тарифа на содержание, т.к. они входят в состав общедомового имущества. Т.е. на лицо попытка УК снять деньги 2 раза за одно и тоже. Тоже относится и к телеметрии, УК обязана ее обслуживать в счет тарифа. Данные статьи в принципе можно отдельно оспаривать в суде как незаконные начисления, но проще отменить все собрание разом.
5) Озеленение (Вопрос 15)
Ну здесь вообще красота, УК требует 6,7 рубля с квадратного метра или почти 200 тысяч рублей в месяц или 1 миллион 400 тысяч в год, исходя из сборов с апреля по октябрь, за озеленение чего? Где можно ознакомиться с планом озеленения земельного участка МКД? А та зелень/деревья, что уже есть разве не предусмотрена проектом и не входит в стоимость квартир? Нет ни смет, ни КП вообще ничего?
6) Вывоз снега (Вопрос 16)
Дело хорошее, возможно даже нужное, только опять же вопрос, кто будет актировать этот вывоз и его объемы? Или УК будет прописывать случайные числа по итогам года? Это вообще никак не отражено ни в договоре управления, ни в принятом вопросе.
7) Грязезащитные ковры (Вопрос 17)
Тоже дело нужное, но сколько ковров будет размещено, каких размеров, как часто будет проводиться замена? Это все очень сильно влияет на цену, но УК такими подробностями делиться очевидно не видит смысла.
8) Фонд капитального ремонта (Вопрос 21)
Учитывая отношение Стройтэка к деньгам собственников, то что на новых домах они по отчетам показывают чуть ли не минус, передавать им в управление фонд кап ремонта, который ежемесячно будет аккумулировать суммы от полумиллиона по текущей ставке, а через три года она будет еще выше, крайне сомнительная затея. Хотя все УК желают иметь спецсчета домов в своем управлении.
9) Аренда общего имущества (далее ОИ) (Вопрос №9)
Данный вопрос я не зря оставил напоследок потому, что последняя информация запоминается лучше всего, а данный вопрос идеально показывает всю глубину глубин УК Стройтэк. В этом вопросе Стройтэк просто напросто наделило себя ПОЛНЫМИ ПРАВАМИ по обращению с ОИ дома, по каким угодно ценам, с кем угодно и в какой угодно форме в каких угодно местах дома при этом ВСЕ ДЕНЬГИ УК Стройтэк может использовать по своему усмотрению на содержание и ремонт (по которому не может толком предоставить перечни), а остатки в размере 20% так и быть заберет себе за управление, возможно еще по головке себя погладит. Это та самая Стройтэк, которая допустила незаконное использование ОИ в Блюхера, 40 и уже несколько месяцев не выполняет решение суда, при этом все время УХУДШАЯ положение собственников, возможно собственники с других домов Современника, также расскажут много интересного.
И что же делать?
На мой взгляд самым правильным будет оспорить данное собрание в судебном порядке, вы можете сделать то, что другие дома не сделали сразу в силу ряда причин и в теперь разбираются с последствиями. Но если в случае других домов ряд вопросов не был принят, в том числе озеленение или использование общего имущества, то в случае вашего дома были приняты судя по протоколу вообще ВСЕ решения по вопросам повестки, что ставит собственников в крайне невыгодное положение.
Вместе с этим вы можете поставить УК условие и запустить новое собрание, повестку к которому уже согласуете совместно и параллельно выбрать Совет дома, конечно убедившись, что в него не попадут представители УК инициировавшие данное позорное по форме и содержанию собрание.
Со своей стороны я окажу всю поддержку и проконсультирую по всем нюансам.
